新住協関東支部勉強会 オーナー、税理士に聞く！地域工務店による高性能賃貸住宅

昨日は新住協関東支部の勉強会「オーナー、税理士に聞く！地域工務店による高性能賃貸住宅」に参加しました。

第1部は夢・建築工房の岸野さんより高性能賃貸住宅の作り方の説明
木造の弱点である「音」への対策を中心に、具体的な施工ノウハウが紹介されました。
​界壁・床ともに実測値をもとに検討を重ねており、細部にわたる注意点も丁寧に解説されました。

第2部は所沢駅周辺に11棟18室を所有する2代目大家の岡野敏彦さんから、高性能賃貸の真価は「退去防止」にあるというお話です。賃貸住宅の退去理由の上位は「狭い・寒い・うるさい」の3点。
これを解消することが高稼働率につながると言います。
省エネ性能は入居時の選択基準になりにくいものの、住み続けた入居者が快適さを実感することでほぼ100%の稼働率を維持しているとのことです。
​「大家」とはどんな人間か、どのように考えているか、なぜ大手メーカーに頼むのか、という切り口がとても面白く、地主系大家と投資家系大家それぞれの心理や行動パターンが整理されていてとても参考になる内容でした。

第3部はKnees bee税理士法人副所長の大野晃男さんより、賃貸経営戦略と工務店の勝ち筋について。
賃貸経営は「右肩下がりのビジネスモデル」だと言います。
家賃収入は変わらないのに、年数が経つにつれて支払利息や減価償却費などの経費が自然に減っていく。
経費が減れば所得が増え、税負担も増える。
結果として手残りは初期と比べて年々目減りし、18年目にはマイナスに転落するというシミュレーションが示されました。
収入が減るのではなく、経費が減ることで苦しくなる構造です。
​だからこそ、手残りが多い初期のうちに将来の修繕資金を確保しておく計画性が重要だと強調されました。

建築・経営・税務それぞれの視点から、高性能賃貸への参入に向けた実践的な内容でした。
相続についても身近なテーマとして改めて考えさせられることが多く、貴重な機会をいただきました。
​ありがとうございました。